24 iulie 2026
Avans 15% sau 25% la creditul ipotecar: ce trebuie sa stii inainte de antecontract
Cand un client incepe sa caute o locuinta si ajunge la discutia despre credit, prima intrebare este aproape intotdeauna aceeasi: "Cati bani trebuie sa am pentru avans?". Este o intrebare fireasca, pentru ca avansul este suma care trebuie platita din resurse proprii si care, de multe ori, decide daca tranzactia poate merge mai departe sau trebuie amanata.
In cazul creditelor ipotecare sau imobiliare, cele mai intalnite repere sunt avansul de 15% si avansul de 25%. La prima vedere, diferenta pare doar matematica. In realitate, cele doua procente arata situatii diferite: cine cumpara, ce proprietati mai detine, ce moneda are creditul, cum este evaluat imobilul si ce risc isi asuma banca.
Regulile nu pornesc de la o preferinta comerciala a unei banci, ci din cadrul prudential aplicabil creditarii. Sursa principala este Regulamentul Bancii Nationale a Romaniei nr. 17/2012 privind unele conditii de creditare, cu modificarile si completarile ulterioare. In special, art. 18 stabileste limite privind valoarea unui credit pentru investitii imobiliare in raport cu valoarea garantiei ipotecare. Pentru creditele acordate in lei, atunci cand solicitantul nu detine in proprietate o locuinta, valoarea creditului nu poate depasi 85% din valoarea garantiei. Tradus simplu, banca poate finanta pana la 85%, iar clientul trebuie sa vina cu cel putin 15% contributie proprie.
Acesta este motivul pentru care, la o prima achizitie prin credit ipotecar standard in lei, se discuta frecvent despre avans minim de 15%. Daca un apartament are o valoare acceptata de banca de 500.000 lei, un avans de 15% inseamna 75.000 lei, iar finantarea poate ajunge, teoretic, pana la 425.000 lei. Spun "teoretic" pentru ca suma finala depinde si de venitul eligibil, gradul de indatorare, istoricul de credit si politica bancii.
Situatia se schimba atunci cand solicitantul detine deja o locuinta la momentul cererii de credit. Art. 19 din Regulamentul BNR nr. 17/2012 prevede reducerea limitelor de finantare cu 10 puncte procentuale in aceasta situatie. Pentru un credit in lei, limita scade astfel de la 85% la 75% din valoarea garantiei ipotecare. Consecinta practica este cresterea avansului minim de la 15% la 25%.
De aceea, un client care cumpara a doua locuinta sau care are deja o proprietate poate ajunge sa aiba nevoie de un avans minim de 25%. La acelasi exemplu de 500.000 lei, avansul de 25% inseamna 125.000 lei, iar suma finantata scade la 375.000 lei. Diferenta de 50.000 lei dintre avansul de 15% si cel de 25% nu este mica, dar are efect direct asupra creditului: suma imprumutata este mai mica, rata lunara poate fi mai mica, iar costul total al finantarii se reduce.
Un detaliu foarte important, pe care multi cumparatori il afla prea tarziu, este ca banca nu se raporteaza intotdeauna la pretul cerut de vanzator, ci la valoarea garantiei stabilita prin evaluare. Daca pretul din antecontract este 520.000 lei, dar evaluarea acceptata de banca este 500.000 lei, finantarea se calculeaza raportat la valoarea de 500.000 lei. Diferenta de 20.000 lei trebuie acoperita de cumparator, peste avansul procentual. Asa apar situatii in care clientul crede ca are avansul minim, dar descopera ca avansul real este mai mare.
Din perspectiva unui broker de credite, aici este una dintre cele mai importante discutii inainte de antecontract. Nu este suficient sa intrebam "ai 15%?". Trebuie sa verificam daca acel 15% acopera si eventualele diferente de evaluare, taxele notariale, costul evaluarii, asigurarile, comisioanele daca exista, mutarea, micile renovari si rezerva de siguranta dupa cumparare.
Avansul de 15% poate fi potrivit pentru o persoana aflata la prima achizitie, care are venituri stabile si doreste sa isi pastreze lichiditati pentru perioada imediat urmatoare cumpararii. Este normal ca dupa achizitie sa apara cheltuieli: mobilier, electrocasnice, reparatii, taxe, poate chiar cateva luni mai aglomerate financiar. Daca toti banii sunt blocati in avans, o rata aparent suportabila poate deveni apasatoare.
Pe de alta parte, avansul de 25% poate aduce un confort mai mare pe termen lung. Prin reducerea sumei imprumutate, scade presiunea ratei lunare si creste marja de siguranta a familiei. In anumite cazuri, un avans mai mare poate ajuta clientul sa se incadreze mai bine in gradul de indatorare sau sa fie privit mai favorabil in analiza bancii. Unele banci pot avea conditii comerciale diferite in functie de avans, profilul clientului, localitate sau tipul imobilului.
Totusi, nici avansul mai mare nu trebuie tratat automat ca varianta perfecta. Daca un client foloseste toate economiile pentru a ajunge de la 15% la 25%, dar ramane fara rezerva, decizia poate deveni riscanta. O locuinta cumparata prin credit trebuie gandita nu doar in ziua semnarii, ci si in lunile urmatoare. Este bine sa existe bani ramasi pentru cheltuieli neprevazute si pentru stabilitatea bugetului familiei.
Mai exista si situatia programului Noua Casa, unde avansul poate fi diferit, de exemplu 5% sau 15%, in functie de valoarea locuintei si conditiile programului. Acest program are propriul cadru normativ si propriile conditii de garantare, diferite de creditul ipotecar standard. Acest articol se refera insa in principal la creditul ipotecar sau imobiliar standard, unde reperele de 15% si 25% sunt cele mai relevante in practica bancara curenta.
Pentru clientii din Brasov si judetele limitrofe, recomandarea mea este simpla: nu semna antecontractul doar pe baza unei discutii generale despre avans. Inainte sa blochezi bani catre vanzator, verifica trei lucruri: daca esti la prima locuinta sau detii deja una, ce valoare ar putea accepta banca prin evaluare si daca veniturile tale sustin suma pe care vrei sa o imprumuti.
Un antecontract bine gandit trebuie sa tina cont de timpul necesar analizei bancare, de evaluare, de aprobarea financiara si de semnarea finala. Cand avansul este calculat gresit sau prea optimist, pot aparea presiuni inutile: renegocieri cu vanzatorul, termene depasite sau riscul de a pierde suma platita ca avans contractual.
Concluzia este ca avansul de 15% si avansul de 25% nu sunt doar doua procente. Ele reflecta felul in care banca vede garantia, profilul clientului si riscul tranzactiei. Avansul de 15% este asociat, in mod obisnuit, primei locuinte finantate in lei. Avansul de 25% apare frecvent atunci cand solicitantul detine deja o locuinta sau cand regulile interne ale bancii cer o contributie proprie mai mare.
Ca broker de credite, rolul meu este sa verific aceste lucruri inainte ca decizia sa devina costisitoare. Analizam impreuna avansul real, suma finantabila, venitul eligibil, costurile conexe si riscurile din antecontract. O decizie buna nu inseamna doar sa obtii creditul, ci sa il obtii intr-o forma care ramane sustenabila si dupa ce ai primit cheia locuintei.
Surse de documentare
- Regulamentul Bancii Nationale a Romaniei nr. 17/2012 privind unele conditii de creditare, cu modificarile si completarile ulterioare.
- Regulamentul BNR nr. 6/2018 pentru modificarea Regulamentului nr. 17/2012, inclusiv repere privind gradul total de indatorare.
- Materiale publice ale bancilor privind creditele ipotecare/imobiliare, avansul, veniturile eligibile, evaluarea si costurile asociate.
- Materiale de presa si analiza financiara, inclusiv Ziarul Financiar si OferteBancare.ro / Claudiu Trandafir, consultate ca repere editoriale.
Avertisment: informatiile din acest articol sunt orientative si nu reprezinta oferta bancara finala, aprobare de credit sau consultanta juridica. Conditiile finale depind de analiza dosarului, politica fiecarei banci sau a fiecarui finantator si documentele prezentate.